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房贷必须在指定银行办 揭秘组合贷款四大盲区

购房攻略 | 来源:摘自网络 2017-03-09 09:30:33 我要评论
[导读]随着金九银十的到来,不少纠结了大半年的人准备放手买房,不过由于公积金贷款额度有限,有些人开始考虑用组合贷款。
随着金九银十的到来,不少纠结了大半年的人准备放手买房,不过由于公积金贷款额度有限,有些人开始考虑用组合贷款,由于涉及到公积金中心、商业银行等多家机构,有相当一部分购房人对组合贷款了解的不够深入,组合贷款买房必须在同一家银行吗?提前还贷能先还商业贷款吗?这些看似简单的问题实际上却是不少人的认知盲区。
 
组合贷款买二手房要经过房东同意?
 
网友木木:最近申请组合贷款买房,问了公积金中心和银行,说要3个月才能办下来,房主着急卖房不愿意等,看好的房子就这么没了。
 
由于涉及了多家机构,组合贷款的办理周期相对长一些,要3-4个月以上,一些房主也是为了买房才卖房子的,等着用卖房的钱付首付,肯定不愿等这么长时间。大家在选房阶段就要跟房主商量好了,人家要是愿意等才能申请组合贷款。
 
组合贷款办理必须要在同一家银行?
 
网友士力架:申请组合贷款买房,咨询银行的时候说,要在同一家银行办理公积金和商贷,这是为什么啊?
 
分析认为,银行出于风险的考虑,一套房产不能同时抵押给两家银行,并且办理公积金贷款时需要通过公积金中心指定的银行办理,不少地区都要求组合贷款中,办理商业贷款和公积金贷款必须是同一家银行,这样就等于把同一个抵押物抵押给一家银行,避免了银行风险。
 
组合贷款买房是否算“二套”?
 
网友葫芦娃他爹:之前有一套房是用商业贷款买的,贷款已经还清了,买第二套房想申请组合贷款,但是公积金中心说要按照二套房的标准执行利率和首付,首付20%,利率为基准利率的1.1倍,为什么贷款还清了还按照二套房标准算?
 
调查发现,有些城市的公积金贷款二套房认定标准是,只要名下有房,都算二套房,而组合贷款需要同时符合商业贷款和公积金贷款的政策要求,所以名下已经有了一套房子,根据公积金中心的要求,即使第一套房贷款还清了,申请组合贷款也要按照二套房的标准执行。比如北京就是这样规定的:公积金二套房首付为20%,商贷二套房首付为40%,而大部分银行实际执行的商贷首付为50%-70%,也就是说名下已经有一套房,再买房申请组合贷款的话,商贷部分贷款首付要按照50%-70%的比例支付,压力明显会增大。二套房公积金部分贷款最高额度只有80万,比首套房的120万少了足足40万!所以名下已经有房或者有贷款记录的人,最好咨询一下当地公积金中心和银行。
 
组合贷款提前还贷能先还商贷吗?
 
网友简单爱:前年买房申请了组合贷款,今年想着能先还点商贷,但是公积金中心说,不能只还商贷,公积金也要按照相同比例还。
 
正如上面所说,组合贷款涉及到银行和公积金两个机构,一般来说借款人是可以自由选择优先偿还任意一种贷款,但各地公积金中心和银行都会有自己相应的规定,主要体现在以下2个方面:
 
1.公积金贷款、商业贷款提前还贷比例要一致
 
有些城市规定,申请组合贷款的人在提前还款时,公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例,不可以只还其中的一种。
 
2.提取公积金还贷必须优先还公积金贷款
 
不少城市规定,提取公积金余额还贷必须优先偿还公积金贷款,如果不是提取公积金还款而是用自己的存款还钱,就可以优先还商业贷款。
 
所以,组合贷款中,想优先偿还商贷部分的方法未必可行。
 
总结:组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题,但是由于各地公积金中心和银行要求不同,其办理周期、购房人房屋状况等都会影响贷款申请,各位一定要注意。

 

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