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克尔瑞市场报告:2018年全国楼市何去何从?

今日要闻 | 来源:克尔瑞 2017-10-12 09:31:21 我要评论
[导读]前8天黄金周期间重点城市成交量同比锐减超六成。成交量的持续低迷顺其自然地引发未来房价走势的讨论,诸多自媒体又纷纷转发“预测帝”任志强对2018年市场的看法。
“金九”颜色尽失,“银十”出师折戟,前8天黄金周期间重点城市成交量同比锐减超六成。成交量的持续低迷顺其自然地引发未来房价走势的讨论,诸多自媒体又纷纷转发“预测帝”任志强对2018年市场的看法,表示房价将再一次出现爆发性上涨,主要有两方面理由,一是供应端的土地供应连续两年减少;二是需求端的一线城市人口还将继续飙升。我们暂且先不探究言论真实,仅就市场关切的房价到底将何去何从,从三方面谈谈我们的看法和判断。
 
01
 
短期库存:持续走低后已连续4个月微升,供不应求的矛盾不至再加剧
 
无论是从国家统计局公布的商品房待售面积还是CRIC监测的70个重点城市商品住宅库存面积数据变化看,“去库存”刺激政策带来的效果显而易见,在大多数一二线城市和部分三四线城市供求关系已然发生逆转——亟需“补库存”,这也是市场担心房价未来仍将继续上涨的基本逻辑。但是,在市场经过数月“冰冻期”之后,我们监测的重点城市商品住宅库存面积开始累积,不仅没有继续大幅下降反而连续4个月逐月小幅上升。9月末,31个热点城市库存面积较6月末上升的有15个,17个城市库存较8月末显著上升。这种看似微弱的变化却恰恰说明当前市场供求关系正在逐渐转变,短期内供不应求的矛盾不至于再次加剧、加深。
 
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02
 
中期土地:土地大幅减供后已开始增加供应,未来租赁、集体土地等多举措供地
 
2008年以来的全国300城土地成交建筑面积逐年大幅攀升,在2014年部分城市库存问题开始凸现之后,2013年便成为土地市场的阶段顶点,之后的3年里,诸多城市主动或被动大规模调减土地供应,房地产开发土地供应连续两年下滑也是客观事实。
 
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但在2017年二季度之后,各城市土地供应开始普遍增加,今年三季度土地成交面积为52974万平方米,同比上涨4%。根据以往土地供应上下半年4:6不成文规则推算,今年4季度土地成交面积将超过7亿平方米,而全年也将超过2016年水平,增幅约10%。
 
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尤其是一、二线城市,5月份以来明显加大了土地供应,月度土地成交面积皆超3000万平方米。其中,9月份成交面积达5323万平方米,同比增加36.5%。单就前三季度来看,北京等一线城市同比上涨145%,厦门等热点二线城市也对未来五年的土地供应计划进行了调整,年均供应增加60万平方米 。固然土地供应增加,对住宅供应量无法起到立竿见影的效果,但从中期来看,半年甚至一年内就会在形成商品房有效房源供应,改变市场供求关系。
 
同时值得注意的是,租赁住房必将成为未来房地产市场的重要部分,各热点城市相继加大租赁住宅用地落地布局。其中,上海租赁用地出让面积近60万平方米,加上在9月底推出的4宗租赁用地,目前上海共推出19宗住房租赁地块,有望完成在“十三五”期间供应租赁住房70万套的目标。杭州市也在今年推出一块9万平方米的100%纯租赁用地鼓励发展租赁住房。随着租赁住房形成有效供给,也会在一定程度上分流买房市场需求,使得市场供求关系也在局部发生转变。而农村集体建设用地的对租赁住宅的“开闸试水”,又将极大改变一、二线城市租赁住房土地供应储备不足的现状。
 
03
 
居民杠杆:持续70%以上杠杆率难以为继,信贷转变为防范泡沫风险
 
众所周知,本轮房地产市场的量价齐升,并不完全是真是自住需求所造成,更多是由杠杆资金持续加码导致,持续性之强、覆盖面之广。从央行公布的金融数据来看,居民高杠杆购房的格局并未扭转,住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%,创年内新高,8月份占比略有回落,依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是,住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位,8月份占比达21.4%,而以往基本维持在10%以内,而同期的社会消费增速又没有显著增长,说明基本又变相流入房地产市场。
 
整体而言,居民购房杠杆率持续维持在70%以上,中等收入以下家庭负债能力已经相当有限,金融风险不言自明。房地产去杠杆已经全面升级,严密防范系统性金融风险,除了严格执行“限贷”政策外,三季度最明显的变化莫过于两个方面:其一,严查消费资金违规流入房地产市场,北京、南京、广州等市相继重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。其二,默许上浮首套房贷利率,热点一、二线城市首套房贷利率普遍上浮5%-10%。
 
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04
 
“房住不炒”的调控政策仍将继续,房价暴涨的可能性不大
 
在阐述了供应端和支付能力端的变化后,再来探讨短期内政策环境发生变化的可能性。从当前整体房地产市场来看,“房子是用来住的,不是用来炒的”已经在市场各方形成共识和一致预期。在“房住不炒”的基本目标下,去除住房的金融属性使之回归居住属性。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上也再次强调了这一点,并表示房地产调控政策会继续发挥效果,特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。我们认为,在房地产调控长效机制具体措施落地及发挥效力之前,一、二线城市的“四限”调控措施不会退出,房价再度报复性上涨的可能性不大。

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[编辑:刘健玲]

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