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分析|从龙岩近期土地成交 看楼市预后形势

楼盘速递 | 来源:龙岩房地产同业商会 2015-07-06 11:12:14 我要评论
[导读]销售额的大幅增加,不仅使房企回笼了部分资金,改善了企业的财务状况,提升了竞拍土地能力,也改变了对市场预后的分析,增加了参与竞拍拿地的底气。
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6月24日和6月30日,龙岩中心城市分别公开出让2宗和4宗国有建设用地,从拍卖结果看,有4宗底价成交,2宗溢价成交。其中位于龙岩大道和天马路交叉口东北部龙岩大道东片区A地块起拍价62390,成交价65700万元,增价3310万元;位于龙岩大道与人民路交叉口西北侧的西安片区A地块起拍价33100万元,成交价42900万元,增价9800万元。这是近两年来,中心城市土地市场首次出现的溢价成交,而且西安片区A地块,是经过90多轮举牌角逐,最后由德兴集团竞得的,其竞争之激烈,也是近几年土地拍卖市场罕见的。

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土地热拍折射出什么信息?笔者以为至少有三点:其一是反映楼市信心,特别是开发商的信心正在逐步恢复。2013年下半年开始龙岩楼市转冷,此后,随着全国房地产市场,特别是三、四线城市市场形势整体下行,龙岩市场观望气氛渐浓,销售不振,使得开发企业资金回笼缓慢,资金链紧绷。因而大多数开发商无力再拿地,即使有能力拿地的也不敢再拿地。2014年,中心城市土地市场仅有两宗土地以底价成交,而且竞得者均是国有企业,民营房企和股份制房企几乎都无意参与竞拍。今年,由于中央和省、市政府出台一系列支持刚性和改善性住房需求的新政,有力地推动了市场销售。据统计,1—6月份,中心城市共销售商品房83.6万平方米,比增139.34%,其中销售商品住房73.11万平方米,合6844套,比增158.85%。销售额的大幅增加,不仅使房企回笼了部分资金,改善了企业的财务状况,提升了竞拍土地能力,也改变了对市场预后的分析,增加了参与竞拍拿地的底气。

其二,从此次拍卖成交价格上看,开发商竞拍还是比较理性的,尽管竞争激烈,但地价没有疯涨,从成交楼面价最高的西安片区A地块看,其3741元/平方米的楼面价,应该还是市场可以接受的,此楼面价加上建安成本和财务成本,其综合成本大约是6500—7000元/平方米左右,在西安片区这样的地段,现在的新建商品房市场价约在每平方米7000多至8000元左右,开发企业如能加强经营管理,应该还是有利可图的。

其三,从出让的6宗地块的规划用途上看,恐增加后续楼市商业面积的库存压力,这或许是此次拍卖会的瑕疵。这6宗地,除紫金山3号地块是规划纯普通住宅用地,其他5宗除规划住宅用地外,还规划了商服用地—批发零售用地(商场、商店)。虽然是以住宅为主,商服用地面积占比不大,但从当前龙岩中心城市楼市库存、销售情况看,已容不下新增商业地产。据统计,至6月底,中心城市库存商品房352.13万平方米,其中住宅163.38万平方米,商店、商场、写字楼、车库(位)等商业地产188.75万平方米,库存商业面积比住宅面积多25.37万平方米。而1—6月份,销售住宅73.11万平方米,而销售商业面积仅10.49万平方米,即平均每月才1.75万平方米,据此算出库存商业面积的去化期是107个月。这就非常明确地告诉人们,在一定时期内,中心城市不能再增加商服用地供应,否则,商业地产面积库存压力还要加大,商住失衡现象还要加剧。故笔者在此呼吁,一定要根据龙岩中心城市楼市的实际情况,科学合理供地,掌握好供地结构和供地节奏,确保龙岩房市持续健康发展。
林镇江

 

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