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下半年厦楼市“量跌价持” 决胜还看性价比

房价新闻 | 来源:海峡导报 2011-07-13 10:38:30 我要评论
[导读]继“国八条”之后厦门出台了地方调控细则,与其它城市相比,厦门的政策相对温和,但较之2010年已有较大的升级,且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说,“限购”预期威力强大。

政策

调控还要加码,加息或将持续

继“国八条”之后厦门出台了地方调控细则,与其它城市相比,厦门的政策相对温和,但较之2010年已有较大的升级,且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说,“限购”预期威力强大。

但从市场反应来看,为躲避“限购令”锋芒,高端项目集中备案,1、2月成交量不跌反涨,3、4月陷入观望成交回落,5、6月成交量再次抬头供需两旺。厦门上半年的住宅成交量,超过去年同期水平,且价格依然坚挺。政策逐渐被消化,虽有部分需求被抑制,但整体调控成果不明显。下半年,政策趋紧的势头不会改变,如果第三季度延续了第二季度的市场热度,不排除第四季度出现政策加码的可能。

央行在2011年上半年6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率,大中型金融机构的存款准备金率攀升至21.5%历史高位,2月9日和4月6日央行两次加息,如此频繁的经济手段,强烈预示了中央的经济整体调控方向,随着通胀压力的逐月增加,稳健的货币政策面临巨大挑战,下半年,加息的可能性依然很大。

土地

供地步伐加快,开发商拿地谨慎

2010年,厦门土地市场呈现供需两旺局面。今年4月7日,政府公布了2011年度土地供应计划,全年计划供应出让62幅地块,计划供应土地面积241.78万㎡,比去年成交土地面积减少43%。截至上半年已供应土地28幅,土地面积146.16万㎡,其中有12幅土地将于7月开拍。随着岛内外一体化进程的加速,城市进入快速发展期,集美新城、环东海域新城、翔安新城成为供应热点区域。在“限购令”作用下,市场投资风向向商业办公地产转移,今年的供应计划也顺应了这一趋势,加大了商业办公用地供应。

纵观今年土地市场的变化,作为源头的一级市场积极应对“限购令”,今年的推地节奏一改往年固定的时间节点,不定期不定量上市,区域分布以岛外为主,物业类型中商业办公的比例明显增加。上半年,整个土地市场经营相对惨淡,仅小部分商业办公地块受到热捧。未来,政府仍将根据房产市场的变化趋势适时调整供地步伐,但在各项政策的围剿下,企业拿地将更加谨慎,土地市场面临较大的压力。

市场

房价下行空间狭小,性价比高方能胜出

2011年5、6月市场开始回暖。然而,政策的影响不会随着时间的推移淡化,后市仍不容乐观。下半年,全市仍将有约30个项目开盘入市,五六月的大幅放量未能全部消化,市场存量持续增加,供求差距拉大,供过于求将更加严重。另一方面,随着市场需求在这轮回暖中得到较好释放,有效需求减少,尤其是高端住宅市场陷入了严峻客源不足困境,限购阴影下的“要么买不起,要么不能买”将持续。

厦门住宅市场价格基本呈逐年增加态势,透过“涨”的背后,看到更多的是产品质量的升级,一方面,岛外配套逐渐完善,较多的楼盘向中高端方向发展;另一方面,政策规定自2010年4月8日后取得的岛内土地均要求精装修,而岛外也在逐渐普及中,建设成本的增加必然带来房价的同步上涨。除去通胀的因素,其实厦门整体价格相对平稳。

虽然政府打压房价的决心坚定,下半年面临更大的压力,但厦门房价下行的空间较小,或将出现“量跌价持”或“小幅下调”的局势,新开项目在价格制定上将更加合理。未来,岛内泛豪宅化的趋势已经形成,短期内价格调整空间较小,仍会高位盘整,可能以“附加值”的方式提升性价比;而岛外,随着竞品增多造成的客户分流,主打性价比的同时,是营销手段之间的较量。
 

 

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