（本文来源|凤凰网房产风财讯 作者|多面君）
这两天，微博和B站同时爆料，口红一哥李佳琦花1.3亿买下了一套上海豪宅——云锦东方二期一套总使用面积超过1000平的顶复！
这是一套顶层复式，更是顶级复式。
一般的顶复都是两层，但李佳琦这套顶复有三层，下面两层每层380平，第三层室内200多平+花园100多平，备案面积780平，实际使用面积超过1000平。
这套房源交易价1.12亿，算上税费约1.3亿。
（楼体用的新古典主义建筑全干挂石材，顶级花岗岩，就是人民大会堂、外滩建筑群那个标准）
据爆料，胡歌和唐嫣也是上海云锦东方二期的业主。在这个小区，曾经还有网友见过范冰冰。
有网友调侃说，“姐妹们，你们买的每一支口红，都成了内环线大平层的砖下之魂。”
不过也有不少粉丝力挺，人家凭本事赚钱。
去年李佳琦就曾在采访中自曝“从2019年1月份开始，月收入能突破七位数字。”
据说2019年的年收入2个亿，卖掉的口红更是以“亿”为单位，去年双十一就带货10个亿，“传说”一分钟卖掉14000支口红。
不过李佳琦的收入可不全来自“卖口红”。
公众号多面视界观察到，李佳琦本人可以说身兼老板、销售、艺人多重身份。
他作为法人的“上海李佳琦文化传媒工作室”，主要帮他对接各类品牌商务活动，基本上就是艺人的路子。
而他作为大股东的2家电子商务公司（宁波镁麒、上海妆佳），更是有繁杂的资本背景。
其中最大的背景就是“美ONE”，这家艺人网红孵化服务公司，已经完成了A轮融资。
而这家公司，最核心的竞争力是，升级了电子商务的销售体系，把主播/艺人孵化城了具有获客能力、营销能力的零售人才。
这一些意识和技能，在娱乐圈已经广为流传，地产人真的应该“跟上风”。
60%房价买地段？豪宅曾遭质量维权（小标）
李佳琦就说到这儿，咱们聊聊云锦东方这房子。
作为上海内中环的大平层豪宅，整个云锦东方二期，均价都在11000万/套（安居客信息）。
为什么贵，因素少不了2个字——位置。
项目处在上海徐汇区龙兰路，是板块最火的楼盘之一。
这个片区很多豪宅，但云锦东方占地50多万平（33万平住宅，17万平办公），跟周边的比，是绝对的大盘。
重点是，云锦东方就在寸土寸金的黄浦江边。
不过有网友说，这盘房价的60%都是为了地段买单。因为有些房源的户型不合理（比如暗卫）。
甚至云锦东方2018年被爆出，花费4000万购买的精装样板房竟然是“水淹房”。
一直到今年3月，据华夏时报采访，维权业主都无法收到项目的“分户验收文件”，开发商和相关几大部门都无法出具上述文件。
不过开发商的律师回函则称，均符合国家法律规定，无义务提供其他材料，还称业主借房屋质量问题敲诈1000万。
东航置业“遗孤” 坐享时间红利（小标）
要说到云锦东方的开发商——东航置业，是东方航空集团的旗下公司。
不过话说回来，东方航空，是被列入了2010年“国资委要求退出房地产业务名单”中的。
可能因为拿地太早吧，据报道，云锦东方的地，东航置业在2004年就拿到了。
从东航置业曾在2004年和2011年签订的两份土地出让合同中可见，地块的总价值仅6.49亿元（根据上海市房地产估价事务所2004年一季度的评估）。
若以此评估价作为项目最初土地成本计算，超过50万平方米的云锦东方，土地成本仅在1000元/平左右。
根据上海环境热线公告显示的项目总投资额60亿元计算，云锦东方的投资额约12000元/平。
两项费用，即使再加上土地增值税等税费成本、各类财务成本，对比项目2012年12月首次开盘的均价——5万元/平左右（安居客信息），利润率也高出行业平均水平。
何况直到如今，云锦东方（二期）的售价已经涨到了11万/平。按售价7年2倍的涨幅，如今卖房的利润率会更高。本地国企背景的开发商真是幸福啊~
但云锦东方的前身是“东方航空设备有限公司”的开发用地，即配套工厂的生产用地。后在徐汇滨江的整体改造中，开发成了商住用地。
逐渐退出房地产的东航投资，后续应该不可能复制出第二个“云锦东方”了。
上海豪宅圈 云锦东方排第几？（小标）
上海现在的豪宅，真能赚到大钱的，多是七八年之前拿的地了，毕竟当时的成本，放到现在的房价面前，简直爽歪歪。
那么云锦东方这个价位（均价11万/平，顶复1.3亿），在上海能排上第几呢？
公众号多面视界看了一下上海的豪宅价格表：
1、华侨城苏河湾塔尖住宅
价格：均价19万/平（复式总价1.5亿-2亿）
地址：静安北苏州路912号（离人民广场约800米）
2、汤臣一品
价格：8000万/套起（最贵约1.8亿）
地址：浦东陆家嘴滨江一线，正对外滩建筑群
3、中粮海景壹号
价格：均价25万/平（总价约1.48亿）
地址：浦东银城中路600弄（陆家嘴一线滨江）
4、合生东郊别墅
价格：总价9000万-1.45亿/套
地址：浦东翠柏路919-699弄（纯别墅小区）
5、万科翡翠滨江
价格：均价15万/平（复式总价8500万/套）
地址：陆家嘴滨江金融城核心区域
6、绿城黄浦湾
价格：均价20万/平（总价7000万/套起）
地址：上海董家渡（临黄浦江、毗陆家嘴）
7、九龙仓滨江壹十八
价格：均价14万-15万/平（总价约6150万/套）
地址：浦明路（上海昂贵富人区）
此外，华润外滩九里、古北壹号等等的均价也在15万/平以上...
果然，上海最不缺豪宅，地球人都知道。
