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“地产+建筑”双业务协同,房企能否承其之重?

今日要闻 | 来源:克而瑞地产研究 2020-11-20 09:47:18 我要评论
[导读]“地产+建筑”模式具备一定的协同性优势。
由于房地产业与建筑业务具备高度协同性,以绿地控股、中南建设、天保集团为代表的房企均参与到“地产+建筑”发展模式的探索中。“地产+建筑”模式对于加强业务联动、增厚企业业绩都能起到积极的作用,但随着“三条红线”设立,融资进一步收紧,房企能否继续兼顾两大业务板块的协调发展?本文将结合典型房企对“地产+建筑”模式发展的利弊做进一步分析。
 
01地产与建筑双主业联动 具有高度协同效应
 
“地产+建筑”模式,即以房地产开发与建筑施工业务作为企业两大核心主营业务,并形成规模发展,典型房企有绿地控股、中南建设、天保集团。该模式具备相当的可行性,主要原因在于两大业务具有相当的协同效应。
 
一方面,房地产业务能够带动建筑业务收入的增长,而建筑业务也能辅助地产业务发展,降低开发成本。“地产+建筑”模式下,企业建筑板块收入除了来自于外部客户订单,还有一部分则来自于企业分部间,这部分即是与内部业务联动的结果体现。以中南建设为例,今年上半年,建筑业务收入中来自企业分部间部分为11亿元,占总收入11.4%,其余来自对外交易收入85.8亿元,占比88.6%。根据历年情况,2015-2018年企业分部间收入均在20%以上,2017年最高达到38.2%。可以看出,房地产业务的发展在一定程度为建筑业务拓展中奠定了基石。绿地的房地产业务规模更大,对建筑业的收入规模带动也更高。
 
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另一方面,双主业联动有利于获取高性价比地块,中南建设早在2009年借壳上市即提出“公建工程施工+房地产开发”相结合的打包式发展策略,以获取低价优质土地。另外,建筑业的投资布局也能带动拿地,反哺房地产业务。例如绿地,大基建业务主要包括房屋建筑和基建工程,尤其在高层建筑建设上与政府有大量合作,有助于获取高层建筑周边地块。此外,绿地还基于基建业务平台,布局地铁沿线项目、高铁城项目,提高自身项目开发的效率和效益。
 
2“地产+建筑”模式能够快速形成规模发展 增厚企业业绩
 
“地产+建筑”模式的主要优势有两点:一是减少对单一主业的依赖性,优化业务结构;二是双轮驱动,增厚企业业绩,正是由于两大业务高度协同,也有利于快速形成规模发展。绿地是地产与建筑双业务发展规模最大的房企,自2015年借壳上市以来,绿地在发展房地产主营业务的同时,持续拓展大基建业务,今年4月更是组建了“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”,助力基建产业进一步发展。
 
近年来,绿地的建筑及相关业务收入持续扩张,当前收入贡献基本与房地产开发业务相持平,受惠于“地产+建筑”模式,绿地的整体收入规模也一直居于行业领先地位,今年上半年营业收入超过万碧桂园、万科,位于行业第二。从结构来看,地产板块与建筑板块的收入贡献率分别为44%、41%。
 
但值得注意的是,绿地建筑板块收入规模持续扩张,甚至增速高于房地产板块,但是毛利率却一直维持在4%-5%左右徘徊,今年上半年为4.84%,与中国建工、上海建工等建筑企业差距甚大。由于业务规模庞大,这在一定程度也会影响整体的盈利表现,因此经营效益有待进一步挖掘。
 
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03“三条红线”提出 双业务规模发展加剧流动性风险
 
尽管“地产+建筑”模式具备一定协同优势,但在双主业并行发展下,房企显然面临了更大的资金压力和杠杆风险,一方面,房地产投资需要大量资金投入;另一方面,建筑施工业务主要按工程进度付款,采用垫资经营模式,也非常考验企业的资金周转能力。
 
我们发现“地产+建筑”模式下,房企应收账款高企。房地产开发业务整体应收账款较低,但受建筑施工业务影响,绿地、中南建设、天保集团的应收账款规模突出,应收账款/流动资产的比值均高于其他典型规模房企。绿地控股今年上半年末应收账款达637.8亿元,其中80%来自于大基建业务,为512.8亿元;中南建设的应收账款也逐年攀升,今年上半年末达到109.2亿元。应收账款即是一种垫资行为的体现,这部分资金被占用不仅影响企业当前的资金周转,同时还面临回款难度以及坏账风险,这将进一步影响企业的未来的流动性,给企业经营也增加了不确定性。

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部分典型房企应收账款比较
 
今年9月底“三条红线”提出,对房企有息负债规模提出明确管控要求,进一步收紧融资,房企通过增加财务杠杆进行扩张的路径被切断。从企业来看,绿地、中南建设的财务状况表现均不乐观,其中绿地踩中三道红线,中南建设也踩中两条,融资空间甚小,降负债、控杠杆是这两家房企的当务之急。而天保集团作为新上市小房企,显然融资能力并不具备竞争力。
 
在外部融资受限以及内部业务经营资金需求紧张的局面下,“地产+建筑”模式能否持续下去显然存疑,资金面收紧,直接影响到项目的施工进度以及业务的拓展力度,严重或引发经营风险,如何协调地产和建筑两大业务发展是关键。
 
总结:
 
“地产+建筑”模式具备一定的协同性优势,不仅可以加强两大业务的联动性,还可以增厚企业业绩,绿地、中南建设作为典型的“地产+建筑”双业务运营房企,两大业务发展已经成规模。但随着“三条红线”的设立,双主业发展显然面临了更大的资金压力,绿地控股、中南建设的杠杆都较高、降负债压力大,“地产+建筑”模式能否持续下去显然存疑。我们认为,“地产+建筑”模式下尽管有利于发挥协同效应,但目前发展形势也较为严峻,房企关键要做好协调,保证资金周转顺畅,避免经营性风险。

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