一、主要指标完成情况   1.开发投资情况： 2015年第一季度全市完成房地产开发投资44.71亿元，同比增长19.4%（房地产开发投资额全省排名第7位，比增数全省排名第4位），其中中心城市完成36.07亿元，同比增长22.7%。各县（市、区）投资发展不平衡，投资增长主要在中心城市，中心城市投资额占全市的80.68%。开发投资持续增长，主要原因是中心城市2013年供地较多，按履约保证和工程进度，当前在建项目仍然较多，开发投资随之增加。   第一季度，全市累计房屋施工面积1609.83万㎡，同比增加14.9%，其中中心城市施工1062.27万㎡，同比增加15.7%。全市房屋新开工面积18.74万㎡，同比减少27.9%，其中中心城市新开工15.71万㎡。全市房屋竣工面积51.41万㎡，同比增加0.8%，其中中心城市竣工38.35万㎡，同比增加14.9%。   2.市场交易情况：   ①新建商品房销售情况：第一季度全市销售商品房36.97万㎡，同比增加0.2%，销售商品住房32.51万㎡（合3133套），同比增加8.1%。其中中心城市销售商品房19.92万㎡，同比增加6.7%。销售商品住房18.71万㎡（合1840套），同比增加40.9%。   从第一季度中心城市商品住房的销售情况看， 1月份商品住房销量环比去年12月下降58.63%，2月份环比下降2.07%。3月份环比上升85.8%。1、2月份销量下滑的主要原因除了1-2月份春节期间传统淡季因素外，更主要的是大部分需求在2014年第四季度已提前释放。3月份中心城市销量环比上升的主要原因是春节过后，开发商加快推盘，楼市成交量稳步回升。   闽七条出台后，促进部分观望的购房者入市。以中心城市为例，2015年3月20日至3月31日龙岩中心城市销售商品住房2.97万㎡（合293套），占当月销售额的30.68%，同比增长44.17%，环比增长149.58%。销售金额1.84亿元，同比增长37.31%，环比增长162.86%。销售均价6194元/㎡，同比下降4.72%，环比增长5.88%。闽七条政策进一步提振了市场信心，政策效果将在第二季度逐步显现。   ②二手房交易情况：第一季度全市交易二手房23.86万㎡，同比增加47.28%，交易二手住房16.62万㎡（合1447套），同比增加46.56%。其中中心城市交易二手房10.96万㎡，同比增加44.21%，交易二手住房7.42万㎡（合781套），同比增加60.26%。   3.房价情况：   ①商品房均价情况：第一季度全市商品房均价为5127元/㎡，同比下降8.97%，商品住房均价为5197元/㎡，同比下降5.94%。其中中心城市商品房均价为5912元/㎡，同比下降10.88%，商品住房均价为6017元/㎡，同比下降9.75%。房价下降的原因，主要是在开发企业打折促销以价换量的因素。   ②二手房均价情况：第一季度全市二手房均价为2812元/㎡，同比下降1.4%，二手住房均价为2690元/㎡，同比上升1.66%。其中中心城市二手房均价为3896元/㎡，同比上升8.46%，二手住房均价为3625元/㎡，同比下降1.28%。   4.新建商品房批准预售情况：   第一季度全市批准预售商品房面积39.23万㎡，同比减少32.97%，批准预售商品住房面积25.48万㎡（合2359套），同比减少47.03%。其中中心城市批准预售商品房面积21.42万㎡，同比增长13.64%，批准预售商品住房面积16.02万㎡（合1408套），同比减少6.37%。全市、中心城市商品住房批准预售面积同比减少，主要原因是市场销售不振，开发企业放缓推盘进度。   5.市场库存情况   截至3月末，全市可售房源及预计可上市销售房源面积共计1271.2万㎡（商品住房772.77万㎡，商业498.43万㎡），其中中心城市可售房源及预计可上市销售房源面积共计898.46万㎡（商品住房545.64万㎡，商业352.82万㎡）。   （1）截至3月末的库存情况（累计已批准预售未售面积）：全市库存商品房545.14万㎡，库存商品住房267.62万㎡（合25619套）。其中中心城市库存商品房332.28万㎡，库存商品住房149.46万㎡（合13837套）。   （2）已取得施工许可未批准预售的面积：全市合计300.78万㎡，（商品住房227.6万㎡，商业73.18万㎡），其中中心城市273.38万㎡（商品住房207.33万㎡，商业66.05万㎡）   （3）已取得房地产用地、未开工建设、按规划容积率计算出的面积：全市合计425.28万㎡（商品住房277.55万㎡，商业147.73万㎡），其中中心城市292.8万㎡（商品住房188.85万㎡，商业103.95万㎡）。   6.开发企业资金情况： 2015年第一季度全市房地产开发企业资金总量86.23亿元，同比减少15.3%。其中，国内贷款5.09亿元，同比减少13.9%，非银行贷款0亿元，同比减少100%。自筹资金23.64亿元，同比增长37.2%，其中自有资金7.47亿元，同比减少35.1%。定金及预收款7.53亿元，同比减少31.8%；个人按揭贷款8.27亿元，同比减少26%。   二、当前市场存在的突出问题   1.商品房，特别是商业地产供过于求。   截止2015年3月底，中心城市库存商品房面积332.28万㎡，其中商品住房面积149.46万㎡（合13837套），商铺、写字楼等商业地产面积182.82万㎡，加上2015年可能上市的新增楼盘，实际可供商品房面积约在500万㎡左右，其中住宅约252万㎡（28000套），商业地产约248万㎡。而需求量，商品住房按2013年最高峰也只是80多万㎡（合9000多套），商业地产2014年仅售20多万㎡，供需对比，明显“供过于求”。 这种“供需失衡”的现象，商业地产更甚于住宅地产，近几年龙岩中心城市新建楼盘大部分都规划商住楼，即底层一般是商业店铺。中心城市陆续规划建设了19个“城市综合体”项目，总建筑面积328.92万㎡，由于数量体量过大，同质化现象严重，所建“综合体”大多是商场、超市、酒店、写字楼等，缺乏特色，加上电商等新型商业模式的强烈冲击，这些“综合体”销售率很低，自持经营面积也都面临“招商难，融资难，运营难”的问题，进一步加大了企业资金压力。   2. 房地产开发企业去库存压力大。 已批准预售的库存商品房去库存期：全市商品房37个月，商品住房22个月。中心城市商品房41个月，商品住房21个月。已批准预售的库存商品房面积加上已开工未预售的面积和已供地未开工的面积的去库存期：全市商品房87个月，商品住房62个月。中心城市商品房110个月，商品住房76个月。去库存期均超过正常的12-15个月，去库存压力增大。   3.企业资金链紧张状况难以缓解。 2014年为了去库存，各房地产开发企业都采取“以价换量”策略，保本甚至亏损促销。 例如，东山人居板块的“紫金莲园”、“禹洲城上城”、“中骏•蓝湾香郡”等几个大项目，其开盘销售价约为7000元/㎡，目前的售价仅5500元/㎡左右。由于实体经济下滑，城乡居民实际收入减少，购房能力下降。实体经济下行导致外来人口和农民进城人口减少，从2011年开始龙岩连续4年人口总量是净流出。失去实体经济增长和人口规模增加两大支柱的支撑，仅靠降价促销，商品房库存是难以取得理想的去化率的。由于销售不振，房款回笼速度与预期相去甚远，加上银行信贷收紧，企业“还旧贷新”计划落空，房地产开发企业普遍资金紧张。   4.房企税、费负担仍然较重，加剧资金链紧张状况。 关于“税”的问题： （1）按“预警值”计算房地产企业所得税加重企业负担。税务机关设定计税毛利率预警值，地税规定毛利率不得低于18%，国税规定不得低于20%。目前龙岩市场库存量大，房价不断下降，许多房企都在降价促销，按“预警值”计算所得税，加重企业负担。 （2）土地增值税预征率偏高。龙岩税务部门是按普通住宅2%，商业3%,非住宅5%的税率预征土地增值税。预征率偏高，增加了土地增值税额，加重企业负担。 关于“费”的问题： （1） “人防车位平战转换专项资金”未列入省公布的“收费清单”，且我省其他设区市均未收取，建议取消。 （2）散装水泥基金、副食品调节基金等已没有经济调节作用，建议停止征收。   5.住宅小区公共配套滞后，影响新建楼盘销售和小区居民生活。 龙岩中心城市公共配套跟不上，主要表现在教育配套和交通配套滞后。   三、2015年上半年市场运行趋势预测   1.预计第二季度商品房销售将出现回暖。   由于3月份以来房地产政策层面的利好消息不断释放。《福建省住房和城乡建设厅 福建省财政厅 福建省金融工作办公室关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（闽七条）、央行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》及财政部发出的通知等利好政策 “组合拳”，提振了市场信心，调高了市场预期，刚需住房和改善型住房需求将进一步释放。预计下季度，楼市将出现一定的回暖，商品房销售量将有增长趋势。   2.“供过于求”的基本格局没有改变。   2015年上半年，龙岩房地产市场“供过于求”的基本格局难以改变。商品房去库存期仍均超过正常的12-15个月，开发企业推盘节奏将趋于稳健。 虽然政策导向趋于有利市场，但由于市场库存仍然巨大，商品房价格缺乏上涨动力，仍是以价换量为主。楼市短期内难以走出低迷态势，降价促销仍是主旋律。   3.银行“惜贷”，房企资金全面紧张的状况仍将持续。 中心城市各家商业银行对房地产企业放贷都持十分谨慎的态度。 虽然，去年底央行和银监会发出了《关于进一步做好金融服务工作的通知》，要求支持居民家庭合理的贷款需求，支持房地产开发企业合理的融资需求。2月4日，央行通知“降准”，累计向市场释放约7000多亿元的资金规模。3月1日央行通知降息，下调金融机构人民币存贷款利率0.25个百分点。此次“省七条”，又对商业银行提出降低首套房、首改房首付比例和贷款利率优惠的要求。但出于对房地产市场前景和部分房企经营状况的担忧，地方银行对执行央行、银监会的通知没有到位。对“省七条”的执行效果恐会打折扣，预计2015年龙岩的房地产企业获得银行贷款的额度估计不可能增加太多，而信托、理财、私募融资的渠道也进一步收窄，房企资金紧张的局面仍将持续。   （新闻来源于龙岩房地产同业商会）