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新房二手房成交量双双下跌 买房人该怎么选

购房攻略 | 来源:北京青年报 2016-10-28 09:53:07 我要评论
[导读]新房二手房成交量双双下跌 十月上半月仅一项目取证
新房二手房成交量双双下跌 十月上半月仅一项目取证
 
楼市急转直下 买房人该怎么选?
 
火热的楼市金九银十,因9月30日出台的收紧调控新政戛然而止。由于网签数据的滞后性和买卖双方在政策出台后的博弈,新政对于房价的影响暂时还未从数据上显现,但成交量,已经出现明显下滑。
 
多家机构数据统计显示,北京市场二手房和新房在10月的网签量都已开始回落。在新房市场,率先与成交量同时下滑的是市场的供应量,入市项目减少,一些原本计划开盘的项目推迟了开盘计划。而在对政策最为敏感的二手房市场,买卖双方心理已经开始发生变化。可以说,无论是新房还是二手房,买卖双方都已进入了新政后的博弈期,北京楼市是否会伴随北京的天气一起入冬?持续了两年的价格上涨周期将结束在几月?
 
二手房
 
买卖双方陷入观望
 
成交量下降明显
 
北京楼市起伏的每一次,几乎都从二手房开始。
 
由于买卖几乎都是个体决策,二手房买卖双方对于楼市调控政策的变化一直最为敏感,楼市的每次风吹草动,都会引起买卖双方心理微妙的变化。朝阳区团结湖某中介门店的中介人员小纪向《广厦时代》透露,最近他站在门店门口招揽客户,偶尔有一个路人停下来与他沟通,首先问的都是,“房价降了吗?”
 
小纪表示,除了路人都在关心房价是否已经开始下降外,他上个月接触的一些意向客户也都在密切地关注着最近的价格走势。“这个月,想卖房子,说辞完全不一样。”小纪介绍道,9月份,他手里如果拿到一套符合买方需求的房子,他给买家打电话的主题就是一个字“催”,催买家快来看房、催买家确定意向、催买家交定金把房子定下来。“如果晚了一步,卖家很有可能就会涨价,或者其他经纪人的客户就会买下来。”而新政出台后的10月,他的工作已经变成了“劝”,劝卖家价格稍微松动些,劝买家尽快做出决定,劝双方不要观望。
 
在小纪看来,新政对于二手房影响最大的就是首付比例的提高。根据930新政的规定,购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。小纪表示,这对于二手房买家影响巨大。因为避税、评估价格和贷款等原因,他此前经手的客户,很少有首付比例真的在30%的,购房人基本都要准备40%-50%的首付,而新政调整后,这个首付比例就更高了,对于一些本就凭举家之力购房的客户,首付比例的提升难以承受。
 
买卖双方的博弈,率先体现在成交量的下滑上。根据据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月上半月,北京全市二手住宅共网签7386套,与9月上旬相比大幅下降了41%。剔除国庆长假影响,节后的8天里,北京二手住宅共网签了7177套,日均网签897套。而在9月,北京全市的二手住宅网签量为30516套,日均网签1017套。节后日均网签量较9月下降了11.8%。
 
单看网签量,还有一定滞后性,毕竟现阶段的网签更多的是930新政以前的成交。另两项数据则更有说服力。10月上半月,我爱我家新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%,新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,新增买卖房源量环比增加、新增买卖客户量减少,说明市场买卖双方的博弈角色正在发生转变,客户购房意愿降低,市场需求正在减少,交易热度正在下降,客户已从930之前的恐慌购买状态走出。10月份开始北京二手房市场交易量将出现明显回落,房价也将企稳。
 
中原地产首席分析师张大伟也表示,10月,中原地产二手房门店的到访量相比此前下降了三四成,虽然网签尚未完全反映新政后的市场情况,但8、9月的高温趋势已经出现了改变,预计真正的价格变化11月就会出现。
 
新 房
 
入市节奏放缓 成交量供应量双跌
 
在二手房买卖双方展开博弈时,新政后的新房市场开始陷入沉寂。
 
中原地产研究中心统计数据显示:930政策落地后,北京楼市成交开始放缓,新建商品房住宅剔除自住房等,合计签约1312套,相比9月份同期的2363套下调了45%。
 
据亚豪君岳会统计数据显示,10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市场仅有两个项目入市,即远洋·菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。两项目共新增281套,预售许可面积1.4万平方米。10月截至16日,半月有余仅有7个项目入市销售,而上月同期的入市项目个数则多达14个。
 
北京市住建委网站公开信息也可以查到,截至10月19日,仅有阳光华庭和昭泰典尚家园取得预售许可证,其中阳光华庭为阳光城通州台湖自住房项目,位于朝阳孙河的昭泰典尚家园即景粼原著是10月唯一一个取得预售许可证的商品房项目。
 
昌平某纯新盘项目,本计划11月底开盘,销售已经驻场培训多时,但近期已经全部撤出至另一项目。该项目销售人员透露,该项目开盘时间已经无限期延长,最快也要到2017年。目前对于前期累积客户的回复,一律是等候通知。该销售人员表示,她手里的客户已经出现了流失,一些客户本来就是被前段时间的购房热潮带入楼市,本来就有些犹豫。新政出台叠加上开盘时间的无限延后,她也无法判断最终这些客户会剩下多少。
 
亚豪机构市场总监郭毅分析认为,新一轮政策收紧调控之后,北京商品住宅成交量应声而降,首套及二套首付成数的提高,以及普宅与非普宅的区分,使得几乎所有新房项目均受到影响,大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升,不得不重新调配资金或是暂缓购房。受此影响,进入10月之后成交量出现下滑,预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。
 
郭毅分析,受到新政影响,市场预期改变,转签周期增长,成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应,以及“限地价、竞房价”规则的重提,使得未来市场当中低价位楼市占比增多,对整体房价水平将起到稀释作用,因此从中长期来看,在短暂触顶之后,房价涨幅将进入回落周期。
 
不过郭毅同时认为,对于纯商品住宅市场,尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说,二手房不能满足其对居住品质的要求,而未来新增住宅用地外延倾向明显,因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。
 
对于未来供应量的发展趋势,郭毅表示,新政之后,首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户,因此不得不推迟入市;另外新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减。受到主动与被动两方面的影响,新政之后北京住宅市场供应急剧减小,预计10月入市量或将创造近期新低,而这一趋势也将延续至年底。
 
贷 款
 
首付比例提高 首套房贷款主流利率仍是八五折
 
虽然此轮调控政策针对非普通住宅,在首付比例上进行了大幅调整。二套非普通住宅最低70%的首付重创高端改善和豪宅市场,但对于纯刚需购房人,业内普遍认为影响不大。
 
中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京调控政策下,对于刚需来说,影响不大,新建商品房住宅纯商品房部分有22%是普通住宅,叠加自住商品房,合计普通住宅比例为52.9%。这也就意味着一半以上的购房人,购房首付比例不会遭遇大幅提高的情况。
 
对于刚需人群最关心的房贷问题,《广厦时代》调查发现,目前各银行已经在按照新政执行贷款政策,对于刚需置业首套房贷款利率依然友好。专业贷款机构伟嘉安捷介绍,目前包括农行、工行、浦发在内的6家银行已经针对新政出台了具体的执行细则。而兴业银行针对首套与二套房的首付比例相对于其他银行更为严格,首套房普通住宅为40%,二套房为50%。二套房普通住宅首付比例为60%,非普住宅为70%。而其他各家银行在执行细则中均与政策保持一致,首套房普通住宅为35%,非普住宅为40%,二套房普通住宅为50%,非普通住宅为70%,其中非普通住宅的认定标准以地税标准为准,对于9月30日后网签的客户,将统一按照新政执行。
 
利率方面,目前浦发银行对于贷款额在100万以下的客户,给予的最低折扣为88折,而贷款额在100万以上的客户,利率能够做到85折。而其他银行针对首套房资质较为优质的客户,能够给予的最低折扣为85折。此外,在放款和批贷的速度上,目前各家银行均能保持比较正常的节奏,商业贷款的放款周期在7—15个工作日左右,而公积金贷款也在15—22个工作日,临近年底时,各家银行针对房贷的额度较为充裕。
 
据某股份制银行个贷经理透露,前段时间由于成交量较高,业务量大,银行批贷速度也相应放缓。通过中介公司办理贷款,大都会集中一批后集中办理,贷款办理周期则更长。新政出台后业务量减少,速度也会相应加快,如果购房人希望尽快处理好,也可以签署授权协议,直接与银行对接,这样办理速度会有所加快。

 

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[编辑:梁婷]

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