2015年上半年，中央和省、市政府出台了一系列关于稳定住房消费、支持刚性住房需求的新政，促使刚需住房和改善型住房需求进一步释放。从3月下旬开始，市场逐渐回暖，销量持续增长，而房价却未见明显上涨，出现了久违的“量升价稳”的良好局面。但从整体上看，市场库存量、特别是商业地产库存量仍然较大，去化周期长，房企资金紧张，经营困难。
一、市场运行主要指标完成情况
1、开发投资情况：
上半年，全市完成房地产开发投资82亿元，同比减少10.3%，其中中心城市完成60.7亿元，同比减少8.3%。开发投资下滑的主要原因：受库存量大、占用资金较多的影响，房地产开发企业普遍资金紧张，放缓在建项目的建设进度；同时，去年我市房地产开发投资量高达212.09亿元，要在此基数上维持增长较困难。
2、市场交易情况：
（1）商品房销售。
上半年，全市销售商品房124.05万㎡，同比增加65.44%，销售商品住房106.53万㎡（合10059套），同比增加71.55%。其中中心城市销售商品房83.6万㎡，同比增加139.34%，销售商品住房73.11万㎡（合6844套），同比增加173.82%。商品房销售同比增长的主要原因：一是中央、省、市政府相继出台关于“稳定住房消费支持刚性住房需求”的新政，构成了政策“合力”，有力地提振了市场信心，促使刚需住房和改善型住房需求进一步释放，楼市成交量逐渐回升；二是开发商面对市场商品房“供过于求”的实际理性定价，“以价换量”；三是限价商品房的供应在一定程度上拉高了销量。二季度中心城市景冠小区、警苑小区二个限价商品房项目开盘，加上原先已开盘的“中瑞尚城”限价房在售，备案住宅约14万㎡，使二季度的商品房销售面积大幅增加。
（2）二手房交易。
上半年，全市交易二手房60.52万㎡，同比增加74.01%，交易二手住房42.54万㎡（合3834套），同比增加64.82%。其中：中心城市交易二手房26.61万㎡，同比增加87.79%；交易二手住房20.51万㎡（合2208套），同比增加120.54%。3月30日，财政部、国税总局出台调整个人住房转让营业税的政策（即“5改2”政策）。受该政策影响，二手房源市场供应量增加，交易大幅上升。
3、房价情况:
（1）商品房均价。上半年，全市商品房均价为5292元/㎡，同比下降7.66%，商品住房均价为5404元/㎡，同比下降2.53%。其中：中心城市商品房均价为5671元/㎡，同比下降16.1%，商品住房均价为5879元/㎡，同比下降11.42%。房价略有下降的主要原因是市场库存量大，开发商为去库存，降价促销，“以价换量”；其次是限价商品房定价约在3700—4000元/㎡左右，从整体上拉低了价格水平。
（2）二手房均价。1-6月，全市二手房均价为3214元/㎡，同比上升12.03%，二手住房均价为2823元/㎡，同比上升14.76%。其中：中心城市二手房均价为4352元/㎡，同比上升5.61%，二手住房均价为3608元/㎡，同比上升2.94%。
4、批准预售情况:1-6月全市批准预售商品房面积129.24万㎡，同比减少20.71%，批准预售商品住房面积90.94万㎡（合7861套），同比减少22.68%。其中中心城市批准预售商品房面积102.88万㎡，同比增长27.08%，批准预售商品住房面积75.55万㎡（合6377套），同比增长40.32%。
5、开发企业资金情况： 2015年上半年，全市房地产开发企业资金总量139.93亿元，同比减少9.5%。其中，国内贷款19.11亿元，同比上升73.8%，非银行贷款0.59亿元，同比减少55.1%。自筹资金32.98亿元，同比减少21.6%，其中自有资金13亿元，同比减少41.9%。定金及预收款19.24亿元，同比上升10.4%；个人按揭贷款17.52亿元，同比减少5.7%。
二、当前市场存在的突出问题
1、商品房、特别是商业用房“供过于求”，去库存压力仍然较大。截至6月末，全市库存商品房559.17万㎡，其中库存商品住房227.11万㎡（25064套），库存写字楼、车库（位）、商场（店）等商业用房332.06万㎡。中心城市库存商品房352.13万㎡，其中库存商品住房163.38万㎡（13956套），库存商业用房188.75万㎡。
上述统计的仅仅是已批准预售仍未出售的库存面积，还有两个潜在的库存面积，即①已取得施工许可未批准预售的面积：中心城市是231.47万㎡（商品住房163.45万㎡、商业用房68.02万㎡）；②已取得房地产用地、未开工建设，按规划容积率计算出的面积：中心城市是227.38万㎡（商品住房135.97万㎡、商业用房91.41万㎡）。把上述三种情况的库存面积相加，那么，中心城市可售房源及预计后续可上市房源面积共计810.98万㎡（商品住房462.8万㎡、商业用房348.18万㎡）。
若要计算去库存期，中心城市已批准预售的库存商品房去库存期：商品住房23个月，商业用房107个月。由此可见，中心城市商品房、特别是商业用房的去库存压力仍然较大，去库存仍然是下半年乃至明年的主旋律。
2.企业资金链紧张状况仍未缓解。
虽然第二季度以来，商品房销售出现回暖，销售面积同比增幅较大，但由于大多数项目是降价促销，“以价换量”，因此房款回笼总量与预期相去甚远。最近，市房地产同业商会随机调查了10个在售项目的销售情况，这10个项目可售面积合计15.31万平方米，已售面积7.74万平方米。从已售情况看，除1个项目略有盈利外，其余9个项目全部亏损，合计亏损金额达157950万元。尽管是大面积、大金额亏损，但房地产开发企业仍必须按15%的行业利率（龙岩税务部门规定的“预警值”）缴交企业所得税，比国税发﹝2009﹞31号通知规定的位于地级市城区及郊区的房地产项目预计毛利率下限10%还高出5%。同时，按福建省地方税务局﹝2013﹞2号公告，房地产企业还需按“普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅5%”的税率，预缴土地增值税，即使是项目亏损，土地没有增值，也必须按时申报、预缴，进一步加剧了企业资金紧张局面。而今年上半年，房企融资更加困难，银行信贷收紧，信托等其他融资渠道也进一步收窄，房地产企业普遍资金紧张。
三、走势预测
1、房地产新政“组合拳”将继续对市场产生积极影响，有力提振市场信心。
此轮房市新政，始于2015年3月20日出台的“闽七条”（闽建房﹝2015﹞4号）。该文件被媒体争相报道，并被称之为在全国率先出台的“救市”新政，紧接着中央层面的楼市调控新政密集出台，在3月下旬短短几天内，包括住建部、国土资源部、央行、银监会、国家税务总局等国家部委陆续打出包含信贷、税收、土地供应等在内的新政“组合拳”。为贯彻落实中央新政精神，省、市政府又分别出台闽国土资综﹝2015﹞157号通知和龙政综﹝2015﹞123号文件，提出了具体的实施意见。由于从中央到地方纷纷出台新政，构成了政策“合力”，改变了消费者和开发商对市场的预期，提振了市场信心。这一点，从6月下旬龙岩中心城市土地拍卖会得到了印证。6月24日和6月30日，龙岩中心城市分别公开出让2宗和4宗国有建设用地。从拍卖结果看，有4宗底价成交，2宗溢价成交。其中位于龙岩大道和天马路交叉口东北部龙岩大道A地块起拍价62390万元，成交价65700万元，增价3310万元；位于龙岩大道与人民路交叉口西北侧的西安片区A地块起拍价33100万元，成交价42900万元，增价9800万元。这是近两年来，中心城市土地市场首次出现的溢价成交。而且西安片区A地块，是经过90多轮举牌角逐，最后由德兴集团竞得的。其竞争之激烈，充分反映楼市信心，特别是开发商的信心正在逐步恢复。预计下半年楼市销售将持续升温，商品房销量继续走高。
2、房价整体稳定，不会出现大涨大跌现象。
由于中心城市楼市库存量较大，库存期大大超过正常的12—15个月水平，使得开发商不得不面对市场实际，理性定价，改变过去市场一热就提价的做法。开发商清醒地认识到，只有积极顺应市场潮流，以合理的价格迎合消费者的需求，才能促进销售，降低库存，回笼资金，化解当前的经营困难。根据中心城市目前商品房库存量及去化速度，可以预测下半年中心城市的房价总体是稳定的，不可能大起大落。
3、清理、规范收费，房企负担有望逐步减轻。
根据国务院关于“清理规范涉企收费，减轻企业负担”的精神，最近龙岩市政府及有关部门陆续出台了一些措施，受到企业的普遍欢迎：
①取消地下人防车位“平战转换专项资金”。5月25日龙岩市人民政府办公室发出《关于进一步规范人防工程地下车位使用管理办法的通知》，决定“自本通知下发之日起，不再收取人防工程平战转换专项资金，对已提取的‘人防工程平战转换资金’按所交款项悉数退还，中心城市结建人防工程的维护管理费用由财政专项列支”。
②停止收取项目建设履约保证金。根据省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅联合发出的闽国土资综﹝2015﹞157号通知精神，龙岩市国土资源部门在6月底拍卖的6宗国有建设用地时，已停止收取项目履约保证金。
③取消“雷电灾害风险评估”及收费。根据国务院国办发﹝2015﹞31号通知精神，中国气象局对气象部门行政审批涉及的中介服务事项进行了全面清理，取消了“雷电灾害风险评估”及收费。
④调整房地产开发项目所得税“预警值”。最近，龙岩市国税局、地税局下发通知，将房地产所得利润率由原来执行的国税规定的20%、地税规定的18%，统一下调为15%。上述四项收费的清理和调整，预示着中央关于清理、规范涉企收费、减轻企业负担的精神已在我市逐步落实，房企负担有望逐步减轻。
