2015年，我市认真贯彻中央、省市出台的房地产政策，结合我市实际，出台了一系列关于稳定住房消费、支持刚性住房需求的新政，促进刚需住房和改善型住房需求进一步释放,我市商品房销售增速位居全省前列，销售价格总体稳定，商品房去库存期限大幅缩短，整个龙岩房地产市场呈现企稳回升的良好态势。
一、市场运行主要指标完成情况
1.房地产开发投资情况：
2015年全市完成房地产开发投资193.3亿元，同比减少8.9%(投资额全省排名第7位，比增数排名第6位)，其中中心城市完成147.31亿元，同比减少5.1%。开发投资同比下滑的主要原因：一是受库存量大、占用资金较多的影响，房地产开发企业普遍资金紧张，放缓了在建项目的建设；二是由于去年基数高（2014年完成房地产开发投资212.09亿元），要维持正增长较为困难。
截至12月底，全市累计施工1743.2万㎡，同比减少3.5%，其中中心城市施工1121.39万㎡，同比减少2.3%。2015年全市新开工208.62万㎡，同比减少48.6%，其中中心城市新开工124.12万㎡，同比减少45.7%。全市竣工235.39万㎡，同比增加27%，其中中心城市竣工128.72万㎡，同比增加43.3%。
2.市场交易情况：
（1）商品房销售情况：2015年全市销售商品房222.95万㎡，同比增加26.9%，（销售面积全省排名第8位，比增数排名第1位）销售商品住房197.06万㎡（合18218套），同比增加32.5%。其中中心城市销售商品房146.41万㎡，同比增加48.8%，销售商品住房131.16万㎡（合12014套），同比增加53.6%。
（2）二手房交易情况：2015年全市交易二手房140.41万㎡，同比增加72.47%，交易二手住房96.67万㎡（合8720套），同比增加65.45%。其中：中心城市交易二手房69.14万㎡，同比增加98.56%；交易二手住房46.3万㎡（合4974套），同比增加87.15%。
3.房价情况
（1）商品房销售价格情况：2015年全市商品房均价为5539元/㎡，同比下降5.01%，商品住房均价为5615元/㎡，同比上升0.75%。其中中心城市商品房均价为6037元/㎡，同比下降6.23%，商品住房均价为6238元/㎡，同比下降2.15%。
（2）二手房交易价格情况：2015年全市二手房均价为2934元/㎡，同比下降1.74%，二手住房均价为2738元/㎡，同比上升7.88%。其中中心城市二手房均价为3679元/㎡，同比下降17.34%，二手住房均价为3341元/㎡，同比下降0.77%。
4.批准预售情况：2015年全市批准预售商品房面积259.12万㎡，同比减少23.04%，批准预售商品住房面积187万㎡（合17371套），同比减少25.23%。其中中心城市批准预售商品房面积166.55万㎡，同比减少8.64%，批准预售商品住房面积123.92万㎡（合11253套），同比减少6.52%。
5.开发企业资金状况：2015年全市房地产开发企业资金总量301.16亿元，同比增长8.3%。其中，国内贷款38.45亿元，同比增长26.6%，非银行贷款0.59亿元，同比下降52.3%。自筹资金84.16亿元，同比下降16.6%，其中自有资金45.93亿元，同比增长12.6%。定金及预收款44.53亿元，同比增长26.5%；个人按揭贷款37.41亿元，同比增长8.2
6.房地产企业税收入库情况：2015年全市房地产业税收入库235766万元，同比减少1.53%。其中，国税入库7908万元，同比减少38.58%，地税入库227858万元，同比增加0.58%。中心城市入库163782万元，同比增加6.72%。其中，国税入4629万元，同比减少37.33%，地税入库159153万元，同比增加8.95%。
二、当前市场存在的突出问题
1.去库存压力仍然较大。
截至2015年12月底，全市已批准预售未售出的商品房面积581.6万㎡，同比增加9.21%；商品住房260.78万㎡，同比减少6.06%。其中中心城市商品房351.69万㎡，同比增加12.5%，商品住房142.1万㎡，同比减少4.22%。根据2015年商品房、商品住房月均销售面积计算去库存期。截至12月末，已批准预售未售出的商品房去库存期：全市商品房31个月，商品住房16个月，中心城市商品房29个月，商品住房13个月。
2.商业地产滞销，供过于求现象突出。
2015年全市销售商场、商店、写字楼、酒店、车库（位）等商业地产面积仅为25.89万㎡，月均销售2.16万㎡。中心城市这种现象更为明显，2015年中心城市销售商场、商店、写字楼、酒店、车库（位）等商业地产面积15.25万㎡，月均销售1.27万㎡。在这15.25万㎡中，车库（位）面积就达11.13万㎡，占73%，其余商场（店）、写字楼、酒店销售寥寥无几，约4.12万㎡，月均3400㎡，基本处于卖不动的状况。截止12月末，全市库存商品房581.6万㎡，商品住房260.78万㎡，而非商品住房（商业）面积为320.82万㎡，库存商业面积大于住宅面积。
3.企业资金链紧张状况仍未缓解。
虽然2015年第二季度以来，商品房销售出现回暖，销售面积同比增幅较大，但由于大多数项目是降价促销，“以价换量”，因此房款回笼总量与预期相去甚远。各家商业银行对房地产企业放贷持谨慎态度。银行信贷收紧，信托等其他融资渠道也进一步收窄，房企 “还旧贷新”计划落空，房地产开发企业普遍资金紧张。部分楼盘由于资金断裂，出现无法按进度施工、无法按期交房等情况，有出现烂尾楼的风险。
4.开发企业税费负担重。
我市现行的对房地产开发企业所得税征收办法是实行“预警值”管理，即按预计毛利率15%预征，不管企业是否有盈利，都先按毛利率15%乘以所得税率征收，而目前龙岩房地产大多数项目经营困难，开发企业税收负担较重。
我市现行的对房地产开发企业所得税征收办法是实行“预警值”管理，即按预计毛利率15%预征，不管企业是否有盈利，都先按毛利率15%乘以所得税率征收，而目前龙岩房地产大多数项目经营困难，开发企业税收负担较重。
三、走势预测
1.房地产新政将继续对市场产生积极影响。
2014年出台的《关于进一步完善中心城区征迁安置政策鼓励货币补偿的实施意见》（龙政综〔2014〕250号）有效期至2016年9月。2015年12月龙岩市住建局、财政局发出《关于继续实施刚需购房契税优惠政策的公告》（龙财税法〔2015〕19号），将契税“即征即奖”优惠政策时间延长至2016年6月30日。以上两个政策的实施，将进一步鼓励被征迁人用货币补偿购买商品房，减轻中低收入刚需购房者的税费负担，进一步提振市场信心，促进住房消费，加快消化商品住房存量。前不久，中央相继召开财经领导小组第十一次会议、全国经济工作会议、中央城市工作会议，提出“要进一步化解房地产库存，促进房地产持续发展”。预计今后会有更多新的利好政策出台，我会将认真贯彻学习中央、省有关房地产去库存的优惠政策，结合龙岩房地产市场运行的实际情况，认真组织贯彻执行，相信去库存的力度会更大，成效会更明显。
2.房地产市场整体稳定，预计不会出现大涨大跌现象。
由于龙岩中心城市房地产库存总量不大，且主要是商业地产库存。因此，市政府将合理确定房地产开发供地规模，以商品住房为主，严格控制商业综合体、宾馆、写字楼等商业地产开发。再加上引导开发商顺应市场趋势，合理确定销售价格，促进商品房销售。按目前的商品房库存量及去化速度，可以预测2016年龙岩中心城市商品房销售及价格总体稳定，不至于大起大落。
四、对房地产去库存的几点建议
1.科学合理供地，从源头上控制商品房供给增量。
中央经济工作会议指出，供给侧结构性改革，首先要在化解过剩产能方面切实加大力度，并且取得实质性进展，如果不控制增量，房地产库存永远去不了。以中心城市房地产市场实际情况为例，已批准预售待售的商品房显性库存就有353.15万平方米，还有231.47万平方米已批准施工、未批准预售的和已拿地未开工、按规划容积率计算出的227.38万平方米的潜在库存商品房，按近三年的平均去化率，要消化这812万平方米的库存量，至少需6年时间，这也是我市近两年销量增长跑不赢供给增长的主要原因。因此，必须严格控制增量。建议今后中心城市供应商品房用地每年不应超过500亩，而且针对目前商业地产基本卖不动的实际，中心城市五年内不新增商业地产土地供应。这样做，可能会影响到房地产投资进一步回落，但不能为了投资增长而继续生产无效库存。
2.加大农民进城购房的政策支持力度，挖掘购房新需求。
中央经济工作会议指出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。我市在引导和支持农民进城购房方面是做得比较好的。2015年7月，住建部调研组曾到我市就农民购房情况作了专题调研，对我市促进农民进城购房的主要做法，例如放宽购房落户条件、推进征迁货币化安置、发展产业带动农民就业和增收等等，进行了总结和肯定。现在，应根据中央经济工作会议精神，把相关政策具体化，并加以落实。如允许农业转移人口等非户籍人口在就业区落户问题，把公租房扩大到非户籍人口问题，都应制定出相应的可操作细则，才能落到实处。
3.采取有力措施，帮助企业降低成本，促进房价适当降低，减轻购房者负担，释放购房需求。
中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。对此，我市大多数开发商在近两年的销售中已主动适应市场变化，降价销售，以价换量。从龙岩中心城市近三年均价变动情况，可以看出房价下降趋势。2013年新建住房均价7907元/平方米，2014年下降到6375元/平方米，2015年进一步下降到6202元/平方米。但在土地、税费等各项刚性成本既定的情况下，进一步降价的空间不会太大。实际上，中心城市许多楼盘今年都是以低于成本价在甩卖。因此，帮助企业降低成本就成为降房价的关键。降成本主要是降低制度性交易成本，如各种税费、融资成本、社会保障成本等。
现根据龙岩楼市的实际情况建议：改变房地产开发企业所得税毛利率15%的规定，按照国家税务总局2015年9月18日给原市房地产同业商会的答复精神，据实征收。改变房地产项目土地增值税预征税率，对当期低于成本价销售的项目，免于预征土地增值税，待项目完成时给予清算。退还房地产开发企业2015年6月1日前缴交的项目开发建设履约保证金和委托设计履约保证金，降低企业财务成本。
4.引导和鼓励开发企业打造高品质楼盘，把产品做出亮点，以满足人们日益增长的品质需求。
今年，在房地产整体下行形势下，龙岩中心城市却出现几个逆市而上的“日光盘”，如“紫金山体育公园一、二期”、“建发上郡一、二期”等项目，都在开盘当日售罄。这说明龙岩房地产市场并非没有需求，关键是性价比。高品质、定价又合理的商品房仍然是供不应求的。因此，政府要引导和鼓励开发商打造高品质楼盘，不断提升住宅小区的绿色、节能、智能化水平，不断加强小区的物业管理，完善小区商业、交通、教育、养老、娱乐等服务，努力改变社区的生活方式，这些都做好了，需求自然就上来了。
5.最根本的是发展实体经济，提高城市的就业吸引力。
据统计，龙岩的常住人口总量，近几年呈尽流出趋势，主要原因是龙岩属资源型城市，这几年，由于煤矿、铁矿、稀土等矿产资源经济不振，外来农民工大量减少，这必然影响社会整体购买力。因此，不解决实体经济发展和人口规模增长问题，房地产的发展就失去根本的支撑。实践证明，房地产去库存，不能仅靠政策支持，还需要有产业支撑。要千方百计发展实体经济，提升我市就业吸引力。只有经济发展了，百姓富了，楼市库存问题才能得到根本解决。
